מילון מונחים לנדל״ן ולידים

לידים ושיווק

מונח	הגדרה
ליד	פנייה של אדם שהשאיר פרטים וביקש שיחזרו אליו בנושא מסוים. לא לקוח - הזדמנות מכירה.
ליד בלעדי	ליד שנמסר ללקוח אחד בלבד ואינו נמכר שוב. פירוט.
ליד משותף	ליד שנמסר למספר רוכשים. אצלנו - שלושה לכל היותר.
ליד ממוחזר	ליד שנמכר בעבר ונמכר שוב אחרי חלון זמן. אנחנו לא מוכרים כאלה; ליד זול במיוחד מספק אחר - כדאי לשאול אם זה מה שזה.
דאטה	רשומות שנאספו בלי פנייה יזומה של האדם. זול לרשומה, וזו החשיפה המשפטית הגדולה בענף.
CPL	Cost Per Lead - עלות לליד. המספר שמופיע במחירון.
CPA	Cost Per Acquisition - עלות לעסקה סגורה: מחיר הליד חלקי שיעור הסגירה. זה המספר שקובע כדאיות, לא ה‑CPL.
שיעור סגירה	אחוז הלידים שהפכו לעסקה. נקבע ברובו אצל הרוכש - במהירות המענה, במספר הניסיונות ובתסריט.
ROI	תשואה על ההשקעה בלידים: הרווח מעסקאות שנסגרו ביחס לעלות הלידים. מחשבון ROI.
Speed to lead	הזמן שעובר ממילוי הטופס עד השיחה הראשונה. בנדל״ן, כמו בכל ענף לידים, ככל שקצר יותר - טוב יותר. הרחבה.
אימות OTP	One Time Password - אימות מספר טלפון בקוד חד־פעמי ב‑SMS לפני שהליד נשלח. ההבדל בין ״רשומה״ ל״ליד״.
שאלון סינון	שתיים עד חמש שאלות (אזור, סוג נכס, תקציב, שלב) שמסננות פונים לא רלוונטיים ובונות הקשר לשיחה.
Webhook	בקשת HTTP שנשלחת אוטומטית ל‑CRM שלכם ברגע שנוצר ליד. אינטגרציות.
CRM	מערכת לניהול לקוחות ולידים - שם נשמרים הפניות, השיחות, הפגישות ותיעוד ההסכמה.
UTM	פרמטרים בכתובת העמוד שמזהים את מקור הליד: ערוץ, קמפיין ומודעה.
ליד פסול	מספר שגוי או מנותק, כפילות, קטין או מי שמצהיר שלא השאיר פרטים. מזוכה בדיווח תוך 72 שעות.
קמפיין פרויקט	קמפיין ייעודי לפרויקט אחד - עמוד נחיתה, מודעות ומסרים שאושרו על ידי היזם, ולידים בבלעדיות.
תיאום פגישות	לא ליד: פגישה או סיור במשרד המכירות שנקבעו ביומן אחרי שיחת סינון. פירוט.

תיווך ומכירה

מונח	הגדרה
מתווך מקרקעין	מי שמפגיש בין צדדים לעסקה בזכות במקרקעין תמורת דמי תיווך. חייב ברישיון לפי חוק המתווכים במקרקעין, התשנ״ו‑1996.
הזמנה בכתב / הסכם תיווך	מסמך חתום בין הלקוח למתווך, שהוא תנאי לזכאות לדמי תיווך. הסכמה של ליד ליצירת קשר אינה הזמנה בכתב.
בלעדיות	הסכם שבו בעל נכס מעניק למתווך אחד את הזכות הבלעדית לשווק את הנכס לתקופה מוגבלת. בדירת מגורים - ככלל עד שישה חודשים, עם חובת פעולות שיווק. הרחבה.
דמי תיווך	התשלום למתווך על עסקה שהוא היה הגורם היעיל בה. נקבע בהסכם, בדרך כלל באחוזים בודדים ממחיר העסקה, בתוספת מע״מ.
הגורם היעיל	המבחן שלפיו נקבע איזה מתווך זכאי לדמי תיווך כשכמה גורמים היו מעורבים בעסקה.
משרד מכירות	המשרד שבו יזם או חברת שיווק מציגים פרויקט ומנהלים את המכירה - בדרך כלל באתר הפרויקט או בסמוך לו.
חברת שיווק פרויקטים	חברה שמנהלת את השיווק והמכירה של פרויקט מגורים עבור היזם. לידים לחברות שיווק.

פרויקטים חדשים ורכישה

מונח	הגדרה
מכירה מוקדמת (Pre‑sale)	מכירת דירות בשלב מוקדם של הפרויקט, לרוב לפני היתר בנייה או בתחילת הבנייה, במחיר נמוך יחסית. מכירות מוקדמות משמשות גם להוכחת ביקוש מול הבנק המלווה.
ליווי בנקאי	מימון סגור של פרויקט על ידי בנק. כספי הרוכשים מופקדים בחשבון הליווי באמצעות שוברי תשלום, והבנק מפקח על התקדמות הבנייה.
ערבות חוק מכר	ערבות בנקאית שהרוכש מקבל על כספים ששילם ליזם, מכוח חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות).
שובר תשלום	השובר שבאמצעותו רוכש משלם לחשבון הליווי של הפרויקט. תשלום שלא דרכו עלול שלא להיות מובטח.
מפרט מכר	המסמך שמתאר את הדירה, החומרים והמערכות, לפי חוק המכר (דירות). מה שמובטח במודעה צריך להתאים לו.
מדד תשומות הבנייה	המדד שאליו נהוג להצמיד תשלומים לקבלן בדירה שבבנייה.
טופס 4	אישור לחיבור הבניין לתשתיות, שמאפשר בפועל לאכלס את הדירות.
דירה במחיר מטרה / דירה בהנחה	תוכניות ממשלתיות שבהן חסרי דירה שזכו בהגרלה רוכשים דירה בפרויקט משתתף במחיר מופחת. תנאי הזכאות והמסלולים משתנים מעת לעת.
קבוצת רכישה	קבוצת אנשים שמתארגנת לרכוש יחד קרקע ולבנות עליה, במקום לקנות מיזם.
דירה ראשונה / דירה יחידה	מעמד שמשפיע על מס הרכישה ועל שיעור המימון המרבי במשכנתא. לידים לרוכשי דירה ראשונה.

מימון ומיסוי

מונח	הגדרה
הון עצמי	החלק במחיר הדירה שהרוכש משלם מכספו, מעבר למשכנתא. לפי הוראות בנק ישראל, שיעור המימון המרבי לדירה יחידה הוא 75%, למשפרי דיור 70% ולדירה להשקעה 50%.
אישור עקרוני	אישור ראשוני של בנק לגובה משכנתא אפשרי, לפני בחירת נכס ספציפי. תקף לתקופה מוגבלת ואינו התחייבות סופית.
משכנתא	הלוואה לרכישת נכס, שהנכס משמש בטוחה לה. לידים למשכנתאות.
מחזור משכנתא	החלפת משכנתא קיימת בתנאים חדשים, בבנק הנוכחי או בבנק אחר.
מס רכישה	מס שמשלם הרוכש על רכישת נכס, לפי מדרגות. לדירה יחידה יש פטור עד תקרה מסוימת; לדירה נוספת השיעורים גבוהים יותר. המדרגות מתעדכנות מדי שנה.
מס שבח	מס על הרווח במכירת נכס. במכירת דירת מגורים מזכה יש פטורים בתנאים מסוימים.
היטל השבחה	היטל שגובה הרשות המקומית - מחצית מעליית שווי הנכס בעקבות אישור תכנית, הקלה או שימוש חורג. משולם בדרך כלל במימוש (מכירה או היתר).
תשואה	ההכנסה מנכס (בדרך כלל שכירות) ביחס למחירו, באחוזים לשנה. מונח מרכזי בשיחה עם משקיעי נדל״ן.

תכנון והתחדשות עירונית

מונח	הגדרה
תב״ע	תכנית בניין עיר - התכנית שקובעת מה מותר לבנות במגרש: ייעוד, זכויות בנייה, גובה וקווי בניין.
היתר בנייה	האישור של הוועדה המקומית לבנות לפי התב״ע. מכירה לפני היתר היא מכירה מוקדמת.
תמ״א 38	תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שמעניקה זכויות בנייה תמורת חיזוק (תמ״א 38/1) או הריסה ובנייה מחדש (תמ״א 38/2). התכנית נמצאת בתהליך החלפה במסלולים חלופיים של הרשויות המקומיות - בדקו את המצב העדכני בכל עיר.
פינוי־בינוי	הריסת מתחם של בניינים ישנים ובניית מתחם חדש וצפוף יותר, שבו הדיירים מקבלים דירות חדשות. נדרש רוב מיוחס של בעלי הדירות כפי שנקבע בחוק. לידים להתחדשות עירונית.
דייר סרבן	בעל דירה שמסרב לעסקת התחדשות עירונית שרוב הדיירים תומכים בה. החוק קובע מנגנונים לטיפול בסירוב בלתי סביר.
נציגות דיירים	קבוצת בעלי דירות שנבחרה לייצג את הבניין מול יזמים בפרויקט התחדשות עירונית.

רגולציה ופרטיות

מונח	הגדרה
חוק הספאם (תיקון 40)	תיקון 40 לחוק התקשורת, 2008. אוסר משלוח דבר פרסומת ללא הסכמה מפורשת מראש. פיצוי עד 1,000 ₪ להודעה. הסבר.
תיקון 13	תיקון 13 לחוק הגנת הפרטיות, בתוקף מ‑14.8.2025. הרחיב את ההגדרות ואת סמכויות האכיפה של הרשות להגנת הפרטיות.
תיעוד הסכמה	נוסח ההסכמה שהוצג בפועל, חותמת זמן וכתובת IP - מה שמאפשר להוכיח שהפנייה מותרת.
Do‑Not‑Call / רשימת הסרה	רשימת אנשים שביקשו שלא יפנו אליהם. נבדקת לפני כל קמפיין חיוג או הודעות.
פרסום מטעה	פרסום שעלול להטעות צרכן בעניין מהותי בעסקה, האסור לפי חוק הגנת הצרכן - למשל מחיר ״החל מ־״ לדירה שאינה זמינה.

הבהרה

ההגדרות מנוסחות בפשטות ועשויות שלא לשקף כל פרט או חריג. מדרגות מס, שיעורי מימון ותוכניות ממשלתיות מתעדכנים - בדקו את המצב העדכני מול גורם מוסמך. אילנות אינה משרד תיווך ואינה מתווכת מקרקעין מורשית, אינה צד לעסקאות נדל״ן, אינה יועצת משכנתאות ואינה נותנת ייעוץ השקעות.

מילון מונחים - לידים לנדל״ן